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「手机平台赚钱」潘石屹卖楼背后:公司盈利模式单一 主营业务不

  11月初的一个清晨,潘石屹在微博上给家乡的苹果代言,并配文:

  牛顿看到一颗苹果掉下来,想到了万有引力定律。我在苹果堆里,大脑一片空白。

  老潘是港股上市公司SOHO中国(0410.HK)的董事长,不过现在他更专注于自己的苹果、木工、摄影事业。在他新近发布的10条微博中,有6条关于苹果,3条关于摄影,还有一些吐槽。

  关于SOHO中国最近的一条微博更新在10月31日,转发的是SOHO中国对近期卖楼以及打包3Q业务传闻的回应。

  潘石屹夫妇近几年一直在卖卖卖,网友都在说,这是在清仓转移资产,可别让潘石屹跑了。各种猜测分析围绕着老潘,不过回归到SOHO中国公司本身,从散售模式转型到包租公,从出租办公楼转型到出租办公桌,精明又保守的老潘夫妇把公司越做越小,在“等鸡生蛋”和”杀鸡取卵“中为保值头疼。

  美团CEO王兴曾感概:2019年是过去10年里最差的一年,却是未来10年里最好的一年。新兴产业如此,传统的房地产行业更是。有人加杠杆,有人在退场。

  逃顶

  潘石屹一直给自己贴着谨慎保守的标签。

  这跟他的贫苦出身有关,更与他发家时经历的那一轮地产泡沫有关。

  1992年的海南热得一塌糊涂。

  “南方谈话”后,“十万人才下海南”的浪潮将当地楼市推向疯狂,当地房价比1991年增长257%。3万多平方公里的海岛上,密密麻麻挤着2万家房地产公司。

  后来被称为万通六君子的潘石屹、王功权、冯仑等人也是这时踩上海南炒房这个风口,赚得一桶金。到1993年,六人的公司账上卧有3000万。

  海南楼市野蛮生长,一个大坑可以炒成一座楼,炒楼花的游戏一棒一棒击鼓传花,有些人还在贪婪,有些人开始谨慎。

  后来的故事,潘石屹曾多次回忆,自己凭着五斤桔子和一条三五烟打开了海口规划局的大门,翻阅资料发现:海口当时的人均住房报建面积是50多平方米,而同期北京的人均住房面积才7平方米。

  谨慎之下,潘石屹等人决定退出海南,这一次“跑路”最终成了顺利逃顶。

  回到北京,潘石屹与妻子张欣开启了二次创业。1995年SOHO中国成立,探索之后主攻商业地产,此后建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO一一亮相。

  同李嘉诚一样,老潘聚焦在超大型城市的核心地带,凭借着极致营销,以及散售的独特商业模式,像卖房子一样卖写字楼的SOHO获得了较高的利润率,取得了成功。

  不过,经历过海南泡沫并且成功逃顶的潘石屹,日后在很多个关键路口对房地产市场的判断更偏保守。在他看来,那些走向险境的地产商都是撑死的,不是饿死的。

  踏空?

  2007年,SOHO中国在香港上市,迎来高光时刻。

  不过,彼时海外金融危机开始发酵,中国房地产市场在经历一轮暴涨后,遭遇政策重拳遏制。

  关键节点中,万科王石抛出了“拐点论”,认为楼市出现拐点,销售将严重下降。

  2008年3月,手握上市刚圈来的19亿美元的潘石屹发表了一个“百日剧变论”,认为由于受到各方面因素的影响,一些房地产企业将无法坚持经营,在未来100天内,房地产市场将发生巨变。

  他应该是确信“百日巨变论”真的会发生,因为他没去抄底。

  潘石屹公开表态,个人的经验在如此大的危机面前是非常不足的,“对我们公司来说,所有战略的调整都是采用最保守的方式。”

  或许是那段海南往事给潘石屹留下太深的烙印,在当时的房企里SOHO公司现金流是最充足的。不过,最为关键的是,一百天后,潘石屹所谓的期限已经结束,巨变却没有发生。

  2008年9月,政府启动紧急救市计划,不久4万亿投资计划出炉,货币宽松之下房地产迎来了及时雨。当时杠杆最高的地产商,一翻身成了最爽的人。

  SOHO中国的命运也从这里开始埋下伏笔。

  2010年,SOHO中国达到了营收顶峰,不过北京禁止物业散售的政策给了SOHO中国一记重击。采取散售模式的SOHO中国项目销售时间分布不均,以山西煤老板为主要客源也让公司业绩出现大幅波动。

  Wind显示,2011年SOHO中国营业额同比大跌68%,营业利润同比下降72%。业绩不乐观,SOHO中国的股价一直萎靡不振。

  2012年SOHO中国的中期业绩会上,潘石屹正式做了一个决定:告别散售,持有北京、上海有价值的物业。试图转型为包租公的潘石屹大胆预测,随着租金升高,“五年后,SOHO租金年收入将超过40亿元”。

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